Investissement locatif : courte ou longue durée, quelle stratégie pour optimiser la rentabilité ?

Location courte durée : une stratégie à haut rendement mais exigeante

De plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers, la location de courte durée, souvent saisonnière ou touristique, séduit par ses rendements potentiels nettement supérieurs à ceux de la location traditionnelle.

Ce modèle consiste à louer un logement meublé à une clientèle de passage, principalement des vacanciers ou des professionnels en déplacement. Dans le cadre d'une résidence principale, la législation limite toutefois cette pratique à 120 jours par an. Au-delà, notamment pour les résidences secondaires, un changement d'usage du bien est requis, en particulier dans les 18 villes françaises qui encadrent strictement ce type de location.

Selon Investissement Locatif, ce format est idéal pour les professionnels à la recherche d'un retour sur investissement rapide. Il permet notamment de fixer librement les tarifs selon la demande, ce qui optimise la rentabilité sur des périodes courtes.

Toutefois, cet avantage s'accompagne de contraintes importantes : obligation d'un logement meublé et entièrement équipé, gestion régulière des entrées et sorties, maintenance accrue, sans oublier un risque de vacance locative plus élevé.

Pour sécuriser ce type d'investissement, le choix de l'emplacement est crucial. La qualité du bien et de la prestation (mobilier, propreté, services) devient un véritable levier de différenciation face à une concurrence de plus en plus dense. En somme, la location courte durée peut être un levier puissant de rentabilité, à condition d'en maîtriser les exigences opérationnelles.

Location longue durée : un placement stable et fiscalement optimisé

Moins volatile que la location saisonnière, la location longue durée séduit les investisseurs immobiliers en quête de stabilité et de revenus réguliers. Elle s'adresse à des locataires qui occupent le bien comme résidence principale, avec des baux d'une durée de trois ans pour un logement vide et d'un an pour un logement meublé. Dans les zones tendues, ce marché reste encadré par la régulation des loyers, une mesure en vigueur jusqu'en 2026, ce qui impose une certaine rigueur dans la fixation des loyers.

L'atout principal de la location longue durée réside dans son faible risque de vacance locative, un élément décisif pour sécuriser les flux de trésorerie. À cela s'ajoute une fiscalité avantageuse : de nombreuses charges (eau, électricité, copropriété...) sont déductibles, et les régimes comme le LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettent, sous conditions, de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier, optimisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement.

Autre avantage non négligeable : la rotation des locataires étant plus faible, les coûts liés à la relocation (frais d'agence, rédaction de bail, remise en état) sont réduits. Par ailleurs, le propriétaire n'est redevable que de la taxe foncière, les autres taxes (habitation, ordures ménagères) étant à la charge du locataire.

En revanche, cette formule offre moins de flexibilité : les délais et conditions pour donner congé à un locataire sont encadrés et peuvent retarder la récupération du bien. Enfin, le risque d'impayés reste une préoccupation, bien que mieux maîtrisé avec une sélection rigoureuse des locataires et des garanties adaptées.

La location longue durée s'impose donc comme un modèle rassurant pour les investisseurs immobiliers recherchant un équilibre entre sécurité, fiscalité optimisée et gestion simplifiée.

Face à un marché en mutation, opposer courte et longue durée n'a plus de sens. Chaque modèle a ses avantages, mais aussi ses contraintes. Rendement élevé et gestion active d'un côté, revenus stables et cadre fiscal optimisé de l'autre.

Pour les professionnels de l'immobilier, la clé réside dans une stratégie alignée sur leurs objectifs, leur capacité opérationnelle et les dynamiques locales. Et si la vraie performance consistait à combiner les deux approches intelligemment ?